Консультация бесплатно

Исключение из кадастрового перечня Уфа – эффективный способ снижения налога на имущество без оспаривания кадастровой стоимости

Фазлеева Айгуль Фирдусовна

Реестровый номер в Адвокатской палате Республики Башкортостан — 03/1561. Регистрационный номер адвокатского образования-6/14.

8 (927) 309-76-54

Как исключить здание из Перечня, чтобы не платить налог от кадастровой стоимости в Уфе.

В конце каждого года  субъекты Российской Федерации публикуют списки зданий и помещений,  на которые  будет начислен налог, рассчитанный из суммы кадастровой стоимости. Список называется  «Перечень объектов недвижимого имущества, в отношении которых налоговая база определяется как их кадастровая стоимость». В большинстве регионов размер составляет 2% от кадастровой стоимости. Льгот по уплате данного вида налога нет, от слова совсем. Учитывая, что у нас в стране кадастровая стоимость нередко превышает рыночную стоимость в разы, то нетрудно представить реакцию собственников зданий и помещений, которые попали в данный Перечень.

Ко мне обращаются собственники зданий и помещений с просьбой помочь в решении проблемы исключить здание из Перечня, чтобы не платить налог от кадастровой стоимости в Уфе. При этом каждый случай индивидуален. В данной статье изложу несколько наиболее интересных случаев из своей практики.

Ситуация . Здание Швейной фабрики Приказом Министерства земельных и имущественных отношений Республики Башкортостан (далее Минземимущество РБ) было включено в Перечень объектов недвижимого имущества, в отношении которых в 2018 году налоговая база определяется как их кадастровая стоимость (далее Перечень). 

Кадастровая стоимость здания на момент включения составляла 43 млн. рублей, соответственно в 2018 году Швейная фабрика должна была заплатить в бюджет Республики Башкортостан 860 тысяч рублей.

Строение располагалось на участке с разрешенным использованием «под производство». Наименование самого здания значилось как «Административное здание».

Швейная фабрика обратилась  в Минземимущество Республики Башкортостан с заявлением об исключении спорного здания из Перечня.

На данное заявление был дан  ответ, что наименование объекта недвижимости «Административное здание» не позволяет исключить объект из Перечня при любом использовании.

Был подан иск в суд о признании незаконным Приказа Минземимущества РБ  в части включения имущества в Перечень. В ходе судебного процесса представлены документы,   что  единственным видом деятельности фабрики является производство трикотажных изделий. Здание располагается на территории производственной базы, которая огорожена и оборудована камерами видеонаблюдения. Указанное здание соединено с главным производственным корпусом переходами и используется для размещения  кабинетов  аппарата управления фабрики, столовой для работников фабрики и для иных производственных и подсобных помещений.  Таким образом, здание истца не отвечает признакам административно-делового центра.

После приобщения к материалам дела указанных доказательств, Минземимущество не стало ждать решения суда о признании своего Приказа незаконным, а   в добровольном порядке вынесло новый Приказ об исключении из Перечня за 2018 год здания Швейной фабрики.

Результат - суд прекратил производство по делу, а 860 000 рублей остались в бюджете Швейной фабрики.

Ситуация  Трехэтажное здание, принадлежащее Физическому лицу на праве собственности,  было включено в Перечень за  2017, 2018, 2019, годы.

Кадастровая стоимость здания на момент включения составляла 105 млн. рублей, соответственно, за три года, Физическое лицо должно было  заплатить налог 6300000 рублей.

Строение располагалось на участке с разрешенным использованием «Административные здания». Наименование самого здания значилось как «Нежилое здание».

В январе 2019 года было  обращение  в Минземимущество с заявлением об исключении  спорного здания из Перечня.

После обращения, приехала комиссия, обследовала здание и составило Акт, где указало, что более 50% здания сдается в аренду для размещения офисов, и соответственно, здание не подлежит исключению из Перечня.

Однако в суде мы доказали, что Акт обследования от 2019 года, составленный после нашего обращения об исключении здания из Перечня, не может являться надлежащим доказательством по делу, поскольку данный Акт составлен после включения здания в Перечень. Кроме того, акт обследования от 2019 года не подтверждает факт использования здания как офисно-делового центра. Акт не содержит сведений о фактическом использовании помещений спорного здания, поскольку выводы акта основаны лишь на внешнем визуальном осмотре, приложенные фотографии к акту не позволяют достоверно определить фактическое использование помещений под офисы.

Результат - суд признал недействующими Приказы Минземимущества в части включения в Перечень здания Физического лица.  Экономия бюджета Физического лица - 6 300 000 рублей.

Ситуация . Индивидуальному предпринимателю принадлежит здание, которое «прочно сидело» в Перечнях за 2019, 2020, 2021, 2022 годы. Полная сумма налога за четыре года у ИП составляла 3053000 рублей, причем за три предыдущих года налог уже был оплачен. Ко мне предприниматель обратился с просьбой помочь снизить кадастровую стоимость на помещения, не предполагая, что можно полностью освободиться от налоговой нагрузки путем исключения здания из Перечня.

Здание было расположено на участке с разрешенным использованием «Для обслуживания и эксплуатации административных зданий». Наименование самого здания значилось в ЕГРН как «Нежилое здание». Оно действительно сдавалось в аренду под офисы, но в гораздо в меньших объемах, необходимых для включения в Перечень.

Предложила вариант исключения из Перечня здания, вместо оспаривания кадастровой стоимости.

Обратились в суд и  доказали, что Акты Минземимущества, на основании которых здание предпринимателя попало в Перечни, не могут быть признаны достаточными доказательствами. Акты не соответствовали критериям «Порядка определения вида фактического использования зданий», утвержденных Постановлением Правительства Республики Башкортостан.  Кроме того, сдавалось под офисы только 18,7% помещений от всей площади здания, вместо положенных 20% и больше.

Результат - суд признал недействующими Приказы Минземимущества Республики Башкортостан в части включения в Перечень здания. Предприниматель написал заявление в ФНС о возврате 2289750 рублей.

Вывод:  большое количество зданий и помещений включается в  Перечень необоснованно, только по формальным признакам. Вследствие чего на налогоплательщика незаконно возлагается обязанность по уплате налога на имущество в повышенном размере.

Между тем можно исключить имущество из «Перечня объектов недвижимого имущества, в отношении которых налоговая база определяется как их кадастровая стоимость» в судебном порядке. При этом налогоплательщик вправе подать уточненные налоговые декларации за прошлые налоговые периоды и вернуть налоговые платежи  за предыдущие три года.